2017年年初开始全国楼市不断升温，从一线城市蔓延二、三四线城市。各地政府也随之开启紧缩的调控政策，“限购”、“限价”、“限贷”等成为2017年房地产市场的关键词。各地出台房地产调控政策的频率、力度也远超以往。秦皇岛也相继在4月14日和5月15日两次出台楼市调控政策，9月底再次出台“加强版”，进一步加强对房地产市场的调控。

  我们可以先对2017年秦皇岛这三次楼市调控政策做一个梳理。

  4月14日： 秦皇岛市政府发布《关于加强房地产市场调控的意见》。

  《意见》主要内容如下：

  一、对以下范围实施限购政策：海港区城市建成区（不含金梦海湾商务旅游度假区）、北戴河区、秦皇岛经济技术开发区西区。

  二、非本市户籍居民家庭在本市限购区域已拥有1套及以上住房的，暂不得购买新建商品住房和二手住房。能够提供在本市满六个月以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民在购房时视为本市户籍居民。

  三、暂停受理限购对象在本市申请办理住房公积金贷款业务。

  这份政策对部分区域限购，外地居民凭据相关证明可在限购区域限购一套房，但并未暂停公积金贷款办理。此次限购对本市户籍居民购房还留有空间。

  5月15日：秦皇岛发布《通知》二次强调调控政策

  时隔刚满一个月，秦皇岛再发《通知》，对本市房地产市场做出加强调控。具体详情如下：

  一、对已拥有1套住房的当地户籍家庭、能够提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在全市范围内向其售房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。

  二、根据中国人民银行有关规定，经河北省市场利率定价自律委员会商定，对差别化住房信贷政策做以下要求：对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

  三、在城市无房且无住房公积金贷款记录的缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付比例不低于30%；已有1套住房或有贷款记录（含商业银行贷款记录）的缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买普通自住房的，最低首付比例不低于60%；对购买第三套及以上住房的，住房公积金管理中心不得向其发放住房公积金个人住房贷款。

  可以看出，“升级版”限购政策较上一次调控，力度和限购对象都进一步加强，“限购”、“限贷”，同时还提高了最低首付比例，暂停公积金贷款。外地人限购而且补缴社保和纳税证明不作为购房凭证，进一步将外地炒房客驱离秦皇岛楼市。这一系列举措，恰恰和5月4日河北省政府印发的《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》内容相吻合。

  9月30日：海港区房管局公布《落实市政府关于进一步加强房地产市场调控要求的通知》

  十一黄金周前夕，海港区房管局下发通知，严格执行限购政策。具体如下：

  一 、严格执行限购时间节点

  自2017年5月16日(含) 起在秦皇岛市执行住房限购政策。对能提供2017年5月15日前签订的买卖合同、定金支付凭证、(含)发票、收据等证明资料的，均视为政策公布实施前事实销售，按《通知》印发前政策执行(9月30日起过渡期取消)。

  二、严格审核购房资格

  购买新建商品房的购房人资格由房地产开发企业审核，购房人需提供户 口本、身份证，并填写承书，非本地户籍家庭还需提供纳税证明(含各类纳税证明) 或社会保险缴纳证明，开发企业审核通过后，办理购房手续并留存相关资料。

  半年内，秦皇岛三次出台楼市调控政策，市场反应如何？对购房者有哪些切实的影响？房价到底怎么样？我们可以从一系列数据来解读。

  据乐居数据统计，截至2018年1月1日，秦皇岛在售楼盘103个，整体均价约9793元/平，其中普通住宅71个，均价约8278元/平；海景楼盘项目21个，均价约14343元/平；商业楼盘项目10个，均价约11980元/平。普通住宅类：海港区均价约11124/平，开发区均价约10320元/平（包含别墅价格），山海关区均价约6579元/平，北戴河区均价约12686元/平，北戴河新区海景均价约11480元/平。

  秦皇岛主城区住宅成交价则从2016年起，一直呈上涨态势。据微博号为秦皇岛房产公布的数据，秦皇岛主城区12月商品住房成交均价7372元/平米，环比下降0.65%，同比上涨13.12%,环比两个月连续下跌。2017年度秦皇岛主城区商品住宅成交价均价7064.46元/平米，同比2016年度上涨14.93%。

  商品住房成交价格。图片源自微博号秦皇岛房产

商品住宅上市面积。数据截止到11月。图片源自微博号秦皇岛房产

商品住宅成交面积。数据截止至11月。图片源自微博号秦皇岛房产

  而据乐居数据统计，秦皇岛目前在售楼盘整体均价约9793元/平，其中普通住宅71个，均价约8278元/平。一般定义上，秦皇岛主城区包括海港区和开发区。而这两个行政区域恰恰也是房企项目最为集中的地方，截至目前主城区在售楼盘45个。我们可以分别看下这两个行政区平均住宅成交价。

海港区价格表

开发区价格表

  这两组数据清晰地表明，秦皇岛主城区住宅均价自1月份起，呈上涨态势，截止到12月份，均价都已超1万元大关。

  高房价并没有“击退”购房者的热情。2017年秦皇岛多家房企开盘，出现了“当天开盘即售 罄”的现象，这一现象的背后是本地较大数量购房者和房源相对较少之间的矛盾。秦皇岛房地产市场在2015年和2016年间几乎一直在去库存，市住房保障和房产管理局也出台了一系列政策化解房地产库存，效果显著。目前主城区在售楼盘大部分都是期房，且交房日期都在2019年以后。

  所以，即便房价已破万元关口，仍有大批刚需购房者买房。而部分已经有1套住房，改善型住房的购房者则持观望态度，毕竟高房价下，购买二套房的支出成本已近百万，普通工薪阶层购房成本相对提高了很多。

  2017年12月召开的中央经济工作会议对2018年全年的经济工作划出重点，提出要“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。”住建部也多次表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持调控目标不动摇，确保房地产市场稳定。

  2018年整体的房地产市场格局究竟如何，我们拭目以待。